中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》，同時公布了發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，其中，“開征物業(yè)稅”醒目地列入其中。 

　　物業(yè)稅在2003年被適時提出，并經(jīng)歷了一次“話語高潮”，隨后物業(yè)稅進入一些城市的“模擬稅收實驗”階段，在房價泡沫最高峰時期不時被“拎起”。 

　　物業(yè)稅在打擊房地產(chǎn)投機和泡沫方面具有非常大的威力。它幾乎是世界通行的一個稅種，無論是發(fā)達國家（英美日）或者發(fā)展中國家（巴西）都采納這一做法。它的核心思想很簡單：通過增大不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的成本、降低流通環(huán)節(jié)的成本來確定資產(chǎn)配置的最優(yōu)化。它提高了持有該項資產(chǎn)的負(fù)擔(dān)，但降低了購買的“門檻”，從而使得“囤積”該項資產(chǎn)的成本上升，而“自用”該項資產(chǎn)的成本下降，這是一種符合社會公義的引導(dǎo)資源配置方式。這種方式其實同房地產(chǎn)信貸政策的“自住性住房”的利率優(yōu)惠和首付降低的機理是一樣的。 

　　需要指出的是，物業(yè)稅如果要被接納并擇機推出，就必須要考量各種抵制的力量，相應(yīng)地做出一些策略化的安排。坦率地說，地方政府是其中非常重要的變量。一些地方政府擔(dān)心物業(yè)稅可能會“沖掉”其土地財政的一些利益，它不具有像土地財政那樣的“預(yù)算外收入”靈活支配的好處。我們認(rèn)為，物業(yè)稅必須要保證在一個較長的年限內(nèi)，地方政府從中獲得穩(wěn)定收益不低于其土地出讓金。否則，地方政府就有動力去阻礙這一政策。于是，推出物業(yè)稅的第一原則就是針對地方政府的“稅收中性原則”——它不是一個“侵蝕利益”的工具。 

　　首先，跟流行的觀點不同，開征物業(yè)稅并不意味著就要取消土地出讓金（將批地改成批租）。這個道理很簡單，物業(yè)稅將打擊不恰當(dāng)?shù)耐顿Y性需求，必然產(chǎn)生房價回落，而房價回落自然導(dǎo)致地價回落（炒地其實依賴于炒房，現(xiàn)在很多土地競拍流標(biāo)和重新低價拍出可為佐證），從這個意義上說，物業(yè)稅是土地出讓金一部分利益的“替代”，只要地方政府土地拍賣是透明的、承諾的年供應(yīng)數(shù)量是穩(wěn)定的（不要土地價格下跌就停止拍賣，限制土地供應(yīng)），那么土地出讓金就是一個市場化的價格，它可以繼續(xù)存在。 

　　其次，物業(yè)稅不僅包括住宅，還包括各種經(jīng)營性房產(chǎn)。也就是說，只要城市化率在上升、一些地方政府將其城市經(jīng)營得“有魅力”，那么稅基和稅收規(guī)模都會擴大，如果將這些未來增長收益通過貼現(xiàn)因子折換成現(xiàn)值，保證其高于目前土地財政的收益。當(dāng)然，這也可以推算出物業(yè)稅稅率。 

　　最重要的是，中央政府可以考慮將物業(yè)稅劃為地方稅收，如果要采取分稅的話，也可以考慮給地方政府一個相對大的份額。實際上，一些地方政府對土地財政預(yù)算外收入的熱愛，也有著特定的原因。在分稅制體制框架中，地方政府對稅收豐厚的稅種一直存在一定的“焦慮”，于是地方政府偏愛“預(yù)算外的收入”。 

　　對于不動產(chǎn)的擁有者（征稅對象）來說，他們非常關(guān)心的是物業(yè)稅的計算式。我們認(rèn)為，市價評估依然是最好的計算依據(jù)，但是這一原則要靈活使用。舉例而言，如果一個小區(qū)突然性成交了幾個高價樓盤，從而帶動了整個小區(qū)房產(chǎn)估值，而實際上其他的業(yè)主并不能穩(wěn)定地按此價格成交，這其實屬于一種虛增式估算。可以考慮，采取股票中的MACD 式的計算式，收集最近3年來的片區(qū)的相似樓盤成交價格來進行加權(quán)計算（新房則按最近成交價），從而得出一個比較穩(wěn)妥的市場估算，從而化解有產(chǎn)者的社會異議。