造好房子不是先進(jìn)理念
“立足國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)、整合各類核心資源、最大限度地獲取超額利潤(rùn)。這就是現(xiàn)代中國(guó)房地產(chǎn)大亨們最先進(jìn)的理念。”平和的曹建海說(shuō)到這里，語(yǔ)氣變得激烈起來(lái)，“就是為什么建造好房子成不了先進(jìn)理念，因?yàn)橹?lsquo;造房子’而不賺錢的窮酸老板只能被人取笑。”
能量守恒定理，這是顛撲不破的，因此讓地產(chǎn)商興高采烈大賺其錢的項(xiàng)目，消費(fèi)者同樣喜笑顏開的肯定不多。“有幸住在像任志強(qiáng)、潘石屹、張寶全這些明星房地產(chǎn)大亨開發(fā)的房子里，真正感覺(jué)到幸福的業(yè)主會(huì)有多少？”
沒(méi)有調(diào)查，曹建海的問(wèn)題就沒(méi)有辦法回答。不過(guò)，他告訴記者，站在北京國(guó)貿(mào)大廈寫字樓上，看到對(duì)面像白紙盒子一樣的“建外SOHU”，感覺(jué)開發(fā)商最大的貢獻(xiàn)就是在這片黃金地段建造了一片墻體薄薄的、用瓦楞紙架起來(lái)的臨時(shí)用房，然后高喊“漲價(jià)了”，最終按遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其價(jià)值的價(jià)格賣掉。
“我可以想象潘石屹先生當(dāng)時(shí)數(shù)錢的得意神情。我還想，這樣的老板算企業(yè)家嗎？他們?yōu)槭裁从心敲炊嗟臅r(shí)間在大眾媒體前唾液四濺、指手畫腳，而不是像教科書中的企業(yè)家那樣兢兢業(yè)業(yè)做事情？”
“兼業(yè)”房產(chǎn)大亨增多的背后
“值得注意的是，現(xiàn)在開始有更多的房地產(chǎn)老板來(lái)自于那些在工業(yè)、商業(yè)領(lǐng)域做大的企業(yè)家，”曹建海說(shuō)，他們利用和地方政府官員的特殊關(guān)系，或者基于外地政府招商引資的渴求，要求地方政府給予一定的可以用于商業(yè)住宅用途的土地，作為滿足地方招商引資政績(jī)的條件，從而儲(chǔ)備了數(shù)量可觀的土地。
曹建海分析說(shuō)：“對(duì)于這些老板而言，搞工業(yè)、商業(yè)掙錢是按萬(wàn)元計(jì)算的，而一旦獲得了重要地塊，財(cái)富將以億元為單位迅猛增長(zhǎng)，大量的工商業(yè)企業(yè)家因此趨之若鶩。”
他隨便就舉出了例子。在“郎顧之爭(zhēng)”中慘敗的“冰箱大王”顧雛軍，實(shí)際上早就在各個(gè)城市儲(chǔ)備了大批土地，“這些土地為顧雛軍帶來(lái)了大量的財(cái)富升值”。例如，科龍2004年10月以不到5000萬(wàn)元收購(gòu)的中山威力的資產(chǎn)中，有一塊土地的價(jià)值就超過(guò)了3億元；而美菱電器在市中心的地塊，顧雛軍被捕前已經(jīng)漲價(jià)到每畝400萬(wàn)元，未來(lái)出售至少可以賺取6億元的收入。
曹建海還發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有意思的現(xiàn)象，那就是翻看最近公布的福布斯和胡潤(rùn)榜，“專業(yè)”的房地產(chǎn)大亨少了，而“兼業(yè)”的房地產(chǎn)大亨則多了：2005年福布斯和胡潤(rùn)公布的富豪榜排名前100位的富豪當(dāng)中，有90%以上的富豪涉足了房地產(chǎn)業(yè)。他們掙錢的速度是驚人的。
“他們的錢是天上掉下來(lái)的嗎？或者是企業(yè)家通過(guò)冒險(xiǎn)和創(chuàng)新得來(lái)的嗎？”曹建海自問(wèn)自答地說(shuō)，他們的超額利潤(rùn)來(lái)自于以下三個(gè)方面：
以市場(chǎng)策劃、買托冒頂引導(dǎo)需求等多種手段賣出高房?jī)r(jià)。“這部分大約占其利潤(rùn)來(lái)源的10%左右，其中合理策劃的部分大約可以占到5%，可以算作是房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)家貢獻(xiàn)。”
以鄰為壑、修改建設(shè)規(guī)劃。例如可以通過(guò)多手段運(yùn)作將工業(yè)用地改為商業(yè)用地或住宅用地，或者在原有商業(yè)或住宅用地規(guī)劃上增大容積率和建蔽率，這部分帶來(lái)的利潤(rùn)大約可以占到30%左右。
“其余60%來(lái)自于土地的低價(jià)買入高價(jià)賣出，這是房地產(chǎn)大亨超額利潤(rùn)的最重要來(lái)源。”曹建海分析，從這個(gè)意義上而言，中國(guó)大部分富豪獲得的利益，其中的一個(gè)重要部分是來(lái)自于對(duì)農(nóng)民土地和城市居民用地拆遷的價(jià)值掠奪，而且是在土地管理法和拆遷法護(hù)航下的“制度性掠奪”。
由此，他得出結(jié)論：城市化如果以農(nóng)民和城市居民的利益損失為代價(jià)，這樣的城市化還是不要為好。而要一攬子解決這些問(wèn)題，關(guān)鍵是改革現(xiàn)行的土地制度。“按照能量守恒定理或經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般均衡原理，既然有人歡喜就會(huì)有人愁，有人暴富就必然有人被掠奪，我們是不是更應(yīng)該關(guān)注房地產(chǎn)大亨們金粉世界的背后呢？”
